W poprzednich artykułach skupiliśmy się na samym wyborze typu domu i okolicy, w której chcielibyśmy zamieszkać. Omówiliśmy także w skrócie typy kredytów hipotecznych oraz prawa z tym związane.
Nadeszła więc kolej na sam proces przeniesienia prawa własności ze sprzedającego na kupującego zwany conveyancing. Chociaż całkowicie legalnym jest dokonanie tego samodzielnie, większość kredytodawców, a nawet sprzedający skutecznie mogą uniemożliwić takie rozwiązanie sprawy.
Dlatego też, wskazane jest skorzystanie z usług prawnika (solicitor) lub firmy zajmującej się conveyancing’iem. Przed podjęciem decyzji o wyborze firmy, która ma nam pomóc, zawsze możemy uzyskać szereg darmowych wycen usługi oraz sprawdzić, czy firma posiada licencję Council for Licensed Conveyancers.
Istnieją trzy główne etapy procesu Conveyancing:
1. Pre-wymiana umów (pre-exchange of contracts).
2. Wymiana kontraktów (exchange of contracts).
3. Zakończenie (completion).
Pre-wymiana kontraktów.
W skrócie, twój prawnik i sprzedający wymieniają się informacjami, po czym prawnik otrzymuje kopię projektu umowy, którą następnie wysyła do Ciebie. W kopii są wyszczególnione informacje takie jak dane sprzedającego i twoje, cena za jaką dom będzie sprzedany i warunki zapłaty, oraz informacja co jest wliczone w cenę np. meble, szczegóły związane z prawem własności nieruchomości sprzedającego.
Twój prawnik sprawdza umowę wstępną oraz negocjuje warunki umowy w Twoim imieniu. Dodatkowo, jego zajęciem jest sprawdzenie nieruchomości tzw. search u lokalnych władz.
Dzięki takiemu działaniu możemy się dowiedzieć czy są zaplanowane zmiany w okolicy, które mogą wpływać na wartość nieruchomości, czy jest ona w strefie ochronnej (conservation area), czy nie ciąży na niej przymusowy nakaz kupna (compulsory purchase order) itp.
Dodatkowe kontrole muszą następnie zostać przeprowadzone w rejestrze gruntów i gospodarce wodnej (Land Registry and the Water Authority).
Prawnik zapyta również prawnika sprzedających o jakiekolwiek dysputy, których przedmiotem jest nieruchomość, jaka jest dokładna granica nieruchomości, kto jest odpowiedzialny za płoty, żywopłoty itp.
Po wykonaniu powyższych działań, prawnik prześle ci akt hipoteczny do podpisania i uczyni kontrakt formalnym. Przed kolejnym etapem procesu kupna domu (wymiana umów), obie strony muszą ustalić termin zakończenia procesu, będącym pierwszym dniem, w którym możesz wprowadzić się do nowego domu.
Wymiana umów
Po wymianie umów, jesteś prawnie zobowiązany do zakupu nieruchomości, dlatego też warto sprawdzić czy masz wszystko przygotowane. Upewnij się, że posiadasz depozyt oraz aktualną ofertę kredytową.
Sprawdź jeszcze raz czy badania (search) wykonane przez prawnika są zadowalające, czy masz wybrane ubezpieczenie na życie i ubezpieczenie majątkowe oraz czy została ustalona data zakończenia procesu.
Na tym etapie powinieneś wpłacić bezzwrotny depozyt sprzedawcy nieruchomości, a twój prawnik przygotuje dokument przelewu, który wysyłany jest do podpisu przez kupującego. Akt ten przenosi prawo własności ze sprzedawcy na nabywcę i musi zostać podpisany przez obie strony procesu.
Następnie prawnik finalizuje ustalenia hipoteczne, przygotowując pieniądze do transferu na zakończenie procesu sprzedaży oraz przeprowadza ostateczne sprawdzenia związane z procesem. Pamiętaj, że opłaty do rejestru gruntów (Land Registry) muszą zostać uiszczone wraz z opłatą skarbową tzw. Stamp Duty.
Zakończenie procesu
W ustalonym wcześniej dniu zakończenia procesu, fundusze są wysyłane przez prawnika do sprzedawcy i sprzedaż domu jest zakończona. Otrzymasz szczegóły transferu (transfer deeds) oraz tytuł własności nieruchomości (title deeds). Teraz już możesz odebrać klucze i zacząć wprowadzać się do nowego domu.
