Jeśli posiadamy już własną nieruchomość w Wielkiej Brytanii, zazwyczaj po dwóch-trzech, najwyżej pięciu latach promocyjna stopa procentowa ustalona przez pożyczkodawcę na początku kredytu dobiega końca. Wiele osób będzie zastanawiało się wtedy nad refinansowaniem pożyczki.

kredytu hipotecznego w UK

Nie jest to jedyna dostępna opcja, zanim więc zmienimy bank, dobrze jest wziąć pod uwagę wszystkie za i przeciw, radzi portal www.dziennikpolski.co.uk.

Okres spłaty niemal wszystkich kredytów mieszkaniowych w Wielkiej Brytanii można podzielić na dwa etapy: pierwsze kilka lat, gdzie bank zaproponował nam promocyjną stopę procentową, oraz kolejne kilkanaście lat, gdy odsetki oparte są o zmienną stopę procentową. W pierwszym okresie możemy zdecydować się na stałą stopę procentową lub stopę zmienną opartą o Bank of England Base Rate. Stała stopa procentowa gwarantuje nam spokojny sen przez pierwsze kilka lat naszego kredytu – wysokość naszej miesięcznej raty nie zmieni się niezależnie od wahań stóp procentowych.
Część osób, gotowych na poniesienie ryzyka zmian w Bank of England Base Rate, zdecyduje się na kredyt, gdzie odsetki obliczane są w oparciu o ten właśnie wskaźnik. Jak powszechnie wiadomo, Bank of England Base Rate od ponad półtora roku jest na najniższym od 316 lat poziomie 0.50%. Nietrudno się domyślić, że komentatorzy rynku finansowego nie są zgodni co do tempa ewentualnych zmian – kredyty takie obarczone są pewnym ryzykiem.

Kolejną cechą pierwszych kilku lat pożyczek hipotecznych w UK jest opłata karna za wcześniejszą spłatę pożyczki w okresie trwania promocyjnej stopy procentowej. Opłata ta (ang. Early Repayment Charge) wynosi zazwyczaj od 2 do 5% wartości kredytu. Oznacza to, że wcześniejsza spłata kredytu (np. wcześniejsza sprzedaż nieruchomości) może być kosztowna. Większość brytyjskich banków i towarzystw budowlanych pozwala jednak nadpłacać kredyt – zazwyczaj maksymalnie 10% całości kredytu rocznie bez karnych opłat.

Po zakończeniu pierwszego okresu kredytu nie jesteśmy już zazwyczaj związani opłatami karnymi i stopa procentowa ulega zmianie. W przeszłości zazwyczaj w drugim etapie odsetki obliczane były w oparciu o wspomniany już Bank of England Base Rate, obecnie większość banków i towarzystw budowlanych wprowadziła własne zmienne stopy procentowe. Jest to oczywiście mniej korzystne dla pożyczkobiorców, ponieważ kredytodawcy mają praktycznie nieograniczoną swobodę w ustalaniu swoich własnych zmiennych stóp procentowych. Nie muszą one koniecznie podążać za zmianami w Bank of England Base Rate, są ustalane indywidualnie przez kredytodawców.

Jak można się domyślić banki bardzo żywo reagują na każdy impuls pozwalający im podnieść stopy procentowe, natomiast dane pozwalające obniżyć odsetki są zwykle ignorowane.

Dla części pożyczkodawców najkorzystniejsze może być zaakceptowanie tej sytuacji i płacenie miesięcznych rat w oparciu o wyżej wymienioną zmienną stopę procentową. W przypadku umów zawartych kilka lat temu odsetki mogą być obliczane w oparciu o stopę bazową Bank of England plus 0.50-1%. Oznacza to, że nie ma obecnie na rynku kredytów oferujących niższe stopy procentowe. Część osób decyduje się na sprzedaż nieruchomości i zawieranie kolejnej umowy na 2-3 lata obarczonej karnymi opłatami za przedwczesną spłatę kredytu nie jest najlepszym rozwiązaniem.

Niemniej większość kredytobiorców pozostających na łasce banku, w którym wzięli kredyt hipoteczny i zmiennych stóp procentowych ustalanych przez bank w oparciu o bardzo niejasne kryteria będzie szukać korzystniejszych rozwiązań.

Najprostszym krokiem jest zwrócenie się bezpośrednio do banku w którym mamy kredyt o ofertę nowej promocyjnej stopy procentowej – stałej lub zmiennej. Wiele banków oferuje swoim klientom tzw. „product transfers” i często jest to bardzo korzystne rozwiązanie. Ponieważ pożyczka jest już przyznana, bank zazwyczaj nie weryfikuje naszych dochodów, wycena nieruchomości jest bezpłatna, nie musimy również angażować prawnika. Warto zwrócić uwagę, że jeśli zdecydujemy się na nowy produkt z naszego obecnego banku będziemy znów związani opłatami karnymi przez okres trwania nowej stopy procentowej.

Często okazuje się, że inny bank jest w stanie zaproponować nam dużo korzystniejsze warunki. Przy zmianie banku musimy spełniać wszystkie kryteria nowego pożyczkodawcy – nie obędzie się bez weryfikacji zarobków, wyceny nieruchomości oraz pomocy prawnika.

Wiąże się to zazwyczaj z wydatkami rzędu kilkuset funtów, upewnijmy się więc, że różnica w miesięcznej racie kredytu pokryje te koszta. Może się również okazać, że rzeczoznawca nie podziela naszego zdania co do wartości naszej nieruchomości lub nowy bank po dokładnym przestudiowaniu naszej sytuacji finansowej odmówi nam kredytu. W tej sytuacji warto pamiętać, że opłaty za wycenę nieruchomości oraz za rozpatrzenie wniosku często są bezzwrotne.

Skomplikowane kryteria przyznawania pożyczek hipotecznych oraz mnogość dostępnych na rynku produktów, różniących się nie tylko stopą procentową, ale również opłatami za wycenę nieruchomości lub przyznanie kredytu, sprawia, że dobrze jest zasięgnąć porady fachowca. Licencjonowany doradca kredytowy ma obowiązek dokładnego przeanalizowania naszej sytuacji i zarekomendowania najlepszego rozwiązania spośród wszystkich dostępnych na rynku produktów.

Źródło: www.dziennikpolski.co.uk