Po akceptacji przez sprzedającego twojej oferty kupna oraz wymianie informacji kontaktowych prawników obu stron, rozpoczyna się proces przeniesienia prawa własności ze sprzedającego na kupującego, który znany jest jako conveyancing. Warto zauważyć, że proces ten różni się w zależności od tego czy transakcja jest realizowana na terenie Anglii i Walii czy Szkocji. 

Chociaż całkowicie legalne jest samodzielne poprowadzenie procesu conveyancingu, większość kredytodawców, a nawet sprzedający skutecznie mogą uniemożliwić takie rozwiązanie sprawy. Dodatkowo, samodzielne zajmowanie się tego typu sprawami jest bardzo czasochłonne i ryzykowne, z powodu braku profesjonalnej ekspertyzy. Należy pamiętać, że ten etap kupna nieruchomości jest najważniejszy. Dlatego też, wskazane jest skorzystanie z usług doświadczonego prawnika (solicitor) lub licencjonowanej firmy zajmującej się conveyancingiem. Koszty prowadzenia sprawy przez profesjonalistę nie są tak wysokie jak w przeszłości, a ty będziesz miał pewność, że prawne aspekty będą rozwiązane w prawidłowy sposób. 

Za i przeciw samodzielnemu conveyancingowi.

Jeśli nie odstrasza cię prawniczy żargon, jesteś zdecydowany i chętny do zajmowania się ogromną ilością papierkowej roboty, możesz samodzielnie wykonać conveyancing. Jest jednak wskazane, abyś naprawdę dobrze się nad tym zastanowił, gdyż jest to skomplikowany i czasochłonny proces. Jeśli nie zostanie przeprowadzony we właściwy sposób, możesz na przykład wziąć udział w kosztownych sporach sądowych o granice działki lub odkryć, że planowana jest nowa droga naprzeciwko twojego domu, a nawet, że sprzedawcy nie przysługiwało prawo do sprzedaży nieruchomości.

W rzeczywistości bardzo niewielu kupujących decyduje się na podjęcie tego kroku z trzech głównych powodów:

  • wielu kredytodawców hipotecznych będzie nalegać na zatrudnienie prawnika w celu ochrony ich interesów.
  • istnieje większe ryzyko, że coś się nie uda.
  • pozostałe osoby zaangażowane w transakcję mogą nie być zadowolone z takiego stanu rzeczy, co w rezultacie może sprawić, że odrzucą twoją ofertę.

Istnieją trzy główne etapy procesu conveyancing: pre-wymiana umów (pre-exchange of contracts), wymiana kontraktów (exchange of contracts) oraz zakończenie transakcji (completion).

Etapy conveyancingu:

1. Pre-wymiana kontraktów.

W skrócie, twój prawnik i sprzedający wymieniają się informacjami, po czym prawnik otrzymuje kopię projektu umowy, którą następnie wysyła do Ciebie. W kopii są wyszczególnione informacje takie jak:

  • dane sprzedającego i twoje,
  • cena za jaką dom będzie sprzedany,
  • warunki zapłaty,
  • informacja co jest wliczone w cenę,
  • szczegóły związane z prawem własności nieruchomości sprzedającego.

Twój prawnik sprawdza umowę wstępną oraz negocjuje warunki umowy w twoim imieniu. Upewnij się, że został poinformowany o wszystkich twoich ustaleniach ze sprzedającym. Dodatkowo, jego zajęciem jest sprawdzenie nieruchomości tzw. search u lokalnych władz. Dzięki takiemu działaniu możemy się dowiedzieć czy są zaplanowane zmiany w okolicy (np. nowe drogi), które mogą wpływać na wartość nieruchomości, czy jest ona w strefie ochronnej (conservation area), czy nie ciąży na niej przymusowy nakaz kupna (compulsory purchase order) itp. Dodatkowe kontrole muszą następnie zostać przeprowadzone w rejestrze gruntów i gospodarki wodnej (Land Registry and the Water Authority). Prawnik zapyta również prawnika sprzedających o jakiekolwiek spory, których przedmiotem jest nieruchomość, jaka jest dokładna granica nieruchomości, kto jest odpowiedzialny za płoty, żywopłoty itp.

Po wykonaniu powyższych działań, prawnik prześle ci do podpisania dokumenty związane z kredytem hipotecznym. Przed kolejnym etapem procesu kupna domu (wymiana umów), obie strony muszą ustalić termin zakończenia procesu, będącym pierwszym dniem, w którym możesz wprowadzić się do nowego domu.

Wskazówka: Jeśli nie jesteś usatysfakcjonowany z wyniku poszukiwań prawnika, to jest właśnie moment na wyrażenie swojego niezadowolenia. Upewnij się, że zgadzasz się na wszystkie ustalenia kontraktu, aby wszelkie problemy czy niejasności związane z kupnem nieruchomości zostały rozwiane.

2. Wymiana umów.

Po wymianie umów, jesteś prawnie zobowiązany do zakupu nieruchomości, dlatego też warto sprawdzić czy masz wszystko przygotowane:

  • upewnij się, że posiadasz depozyt oraz aktualną oficjalną ofertę kredytową wraz ze wszystkimi warunkami,
  • sprawdź jeszcze raz czy badania wykonane przez prawnika są zadowalające,
  • sprawdź czy masz wybrane ubezpieczenie na życie i ubezpieczenie majątkowe,
  • sprawdź czy została ustalona data zakończenia procesu.

Na tym etapie powinieneś wpłacić bezzwrotny depozyt sprzedającemu nieruchomość, a prawnik przygotuje akt, który przenosi prawo własności ze sprzedawcy na nabywcę i musi zostać podpisany przez obie strony procesu. Następnie prawnik finalizuje ustalenia hipoteczne z bankiem, przygotowując pieniądze do transferu na zakończenie procesu sprzedaży oraz przeprowadza ostateczne sprawdzenia związane z procesem.

Powinieneś skontaktować się z dostawcą prądu, gazu czy telefonu oraz upewnić się, że poprzedni właściciel dokonał ostatecznego odczytu liczników (final meter readings). Pamiętaj, że po podpisaniu i wymianie umów zarówno ty, jak i sprzedający nieruchomość jesteście prawnie związani kontraktem. Jeśli zrezygnujesz z kupna domu, najprawdopodobniej stracisz swój depozyt bądź możesz być pozwany do sądu o złamanie umowy.

Wskazówka: Jeśli zebranie depozytu jest dla ciebie problemem, możesz rozważyć pożyczenie pieniędzy od krewnych lub postarać się o pożyczkę (bridging loan) z banku. Jednak kwota odsetek, które trzeba będzie zapłacić za ten kredyt może być wysoka i należy sprawdzić, ile takie rozwiązanie będzie cię kosztować. Najlepiej przedyskutuj swoje możliwości z prawnikiem lub licencjonowanym conveyancerem.


3. Zakończenie procesu.

W ustalonym wcześniej dniu zakończenia procesu, pieniądze od kredytodawcy są wysyłane do sprzedającego i sprzedaż domu jest zakończona. Otrzymasz szczegóły transferu (transfer deeds) oraz tytuł własności nieruchomości (title deeds). Zaaranżuj opłatę kosztów dodatkowych i pamiętaj, że opłaty do rejestru gruntów (Land Registry) muszą zostać uiszczone wraz z opłatą skarbową tzw. Stamp Duty.

Po zakończeniu transakcji prawnik nadal ma kilka rzeczy do wykonania: między innymi poinformować kredytodawcę hipotecznego oraz firmę ubezpieczeniową o finalizacji transakcji, a właściciela, że sprzedaż została zakończona oraz zarejestrować przeniesienie własności w ewidencji gruntów. Oczywiście, po wykonaniu tych wszystkich działań, otrzymasz na koniec rachunek za jego usługi. Teraz już możesz odebrać klucze i zacząć wprowadzać się do nowego domu.

Chociaż nie można podać dokładnego okresu trwania procesu conveyancing, warto zwrócić uwagę na wskazówki (guidelines), które w przybliżeniu określają możliwy czas zakończenia transakcji. Od momentu akceptacji oferty do daty wymiany umów może

potrwać do siedmiu tygodni, a od wymiany kontraktów do finalizacji transakcji do około czterech tygodni. Jednakże, jeśli są jakiekolwiek problemy czas ten może być dłuższy.